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雅生活服务:两头分化

来源:大发体育娱乐网址 作者:admin 人气: 发布时间:2019-08-31
摘要:乐居财经 梁争誉 发自香港 刚刚经历一场超时的投资者会,黄奉潮刚进会场时略显疲惫。但这位“老雅人”面对媒体仍是游刃有余。 面对记者抛来的十余个问题,黄奉潮侃侃而谈,各项数据熟记于心,信手拈来。 也许是向好的业绩给了他信心,这位董事会联席主席兼

乐居财经 梁争誉 发自香港

刚刚经历一场超时的投资者会,黄奉潮刚进会场时略显疲惫。但这位“老雅人”面对媒体仍是游刃有余。

面对记者抛来的十余个问题,黄奉潮侃侃而谈,各项数据熟记于心,信手拈来。

也许是向好的业绩给了他信心,这位董事会联席主席兼首席执行官很快兴奋起来。

每年的3月和8月,都是上市公司高管与财经记者疯狂赶场的日子。8月8日的香港港丽酒店,同样繁忙。信义玻璃、雅生活服务、金茂酒店的业绩发布会在这里轮番上演,不时有人跑错场子。

自登陆资本市场以来,头顶「中国首家红筹分拆H股物业企业」光环的雅生活服务(03319.HK)一直备受关注。

原定于11:15召开的雅生活服务2019年中期业绩发布会推迟了11分钟,因为管理层被投资者们缠住了,“跟市场沟通的时候要讲的东西多一点。”

2019年上半年,雅生活服务形成物业服务、资产管理、公共服务、社区商业四大产业板块协同发展的新格局,规模及业绩均保持高速增长。

报告期内,雅生活服务收入22.41亿元,同比增长59.4%;毛利8.30亿元,同比增长62.6%,毛利率同比提升0.7个百分点至37.0%;净利润5.68亿元,同比增长69.3%,净利润率同比提升1.5个百分点至25.4%。

截至2019年6月底,雅生活服务在管面积攀升至2.11亿平方米,同比增长52.9%;合约面积3.25亿平方米,同比增长41.2%;在管项目1031个,37.9%位于粤港澳大湾区。

“在上市的时候我们说,三年内要达到3亿平方米的管理面积,现在我可以说一定是超出目标了。”黄奉潮表示,未来三年雅生活服务将保持每年增长1亿平方米的发展速度。

据了解,雅生活服务合约面积主要来自雅居乐集团和绿地控股两大股东。截至2019年6月30日,来自两大股东的累积合约面积分别为0.73亿平方米、0.34亿平方米,占总合约面积33.1%。

俗话说,背靠大树好乘凉,但雅生活服务要走出舒适圈。黄奉潮透露,明年雅生活服务将有更多的激励政策,大发体育,鼓励获取第三方项目。“股东输送面积会越来越低,持续两头分化。”

第三方项目的一大获取渠道是——收并购。报告期内,雅生活服务完成4个亿级收并购,包括「新三板企业」青岛华仁物业、「黑龙江龙头企业」哈尔滨景阳物业、「物业百强」广州粤华物业和兰州城关物业。

据介绍,雅生活服务通过收购广州粤华,凭藉其在非住宅领域的品牌知名度,进入公建类物业服务市场,并成立第四大产业——公共服务板块,推进全业态覆盖。

雅生活服务称,将开拓公建类物业领域,向政府办公楼、学校、医院等事业单位以及机场、 轨道交通等基础设施领域拓展,成为全国性的公共物业服务提供商。

一业内人士指出,公建类物业领域利润率低但收缴稳定,结算有保障,这也是雅生活服务发力该领域的原因之一。黄奉潮认为,“政府在控制成本方面有标准,一般来说净利润率不超过10%。我觉得是正常的。”

4个重量级收并购只是初初试水,雅生活服务已锁定一些新标的。

黄奉潮认为,中国11万家物业公司中真正有规模、有品质、管理好、成长性佳的其实不多,目前是收购优质公司的窗口期。“对于一些优秀的尤其是在某些业务方面补短板的企业,我们都会积极物色,寻求合作。”

据了解,雅生活服务的意向标的公司主要集中在粤港澳大湾区、长三角地区等经济发达区域,“某一个小而美的,在区域有龙头地位但价格也不高、回报也不错的,我们也会考虑。”

8月9日,里昂上调雅生活股份目标价,由18.9港元升至21港元,维持“买入”评级。该行表示,额外的惊喜是雅生活服务并购似乎已取得初步成功。

附业绩会现场问答实录(有删减):

提问:公建类物业如何保证利润?外延增值服务上半年发展态势不错,未来的目标是?下半年还有收购计划吗?

黄奉潮:政府在控制成本方面有标准,一般来说都控制在不超过10%的净利润率。从公建类物业领域来说,我觉得这个是正常的。

第二,有关外延服务的方面,我们的增长有40%,整体的外延服务增长率相信都会保持在40%左右,保持一个常态。

第三,收购计划。现在是我们收购一些优质公司比较好的窗口期,因为在中国有超过11万家物业管理企业,而真正有规模、有品质、团队规范性管理比较好、成长性比较好的其实不多。所以,我们现在也会把握好窗口期,对于一些优秀的企业尤其是在某些业务方面补我们短板的企业,都会积极物色,寻求合作。我们现在也锁定了一些标的公司。在下半年和明年,我们的收购计划还是有一定的量的。

提问:下半年跟明年会有一定的收购计划,大概会分布在哪些区域?国内哪些地区你们觉得还可以进入?

黄奉潮:我们的目标集中在经济比较发达的区域,比如粤港澳大湾区、长三角这些地方肯定是我们的关注重点,也是一些标的公司的业务所在地。

我们在收购一些标的公司的时候,要考虑某一些地区是不是补了某一区域业务的短板,或者我们碰到某一个小而美的,在这个区域有龙头地位但价格也不高的、回报也不错的,这些我们也会考虑。

从地域来讲,我们肯定先看好经济比较发达的地区。

提问:关于写字楼毛利率的部分,你们说是因为跟政府合作的项目,所以利润会有一定方面的限制。未来在写字楼方面会不会跟一些私人公司合作?

黄奉潮:写字楼应该是分两部分的——一部分是我们为政府的一些办公楼提供的物业管理服务,另外一部分是我们的卓森资产管理为高端商业写字楼、5A写字楼提供的服务。

未来,只要是高端的商业和写字楼,不管是私人企业,或者是属于国有资产的,卓森资产管理都愿意提供服务。但是,其他的属于公建类的、政府办公楼类的,是由公共服务公司管理。

提问:2019年中期业绩毛利率有一点点上涨,在展望里面也说到未来利润率、毛利率也想要进一步提升,有没有一个目标?毛利率跟净利润率未来想要提升到什么样的水平?

黄奉潮:有关毛利率的问题,今年上半年毛利率是下降了一点,但是整体我们的毛利率在行业来面还是做得不错的。

现在随着第三方拓展,包括某一些并购或者是一些公建类的服务拉低了我们的毛利率,多种经营、商业写字楼管理会补回一些拉低的毛利率。

整体来讲,我觉得能够保持住大概这个水平已经很不错了。

李大龙:对于毛利率来说,刚刚黄总介绍了我们今年收并购的企业和第三方的项目在逐步提升,这块的毛利率提升需要有一个时间和整个的效率挂钩。整体来看,并不是以前服务的小区或者是项目的毛利率降低了,而是因为外来的项目拉低了整体的毛利率水平。

未来,我们希望毛利率保持在一个比较有竞争力的水平,大概在30-35%之间。

提问:相对于一些在香港上市的其他物业公司来说,雅生活的第三方物业占比比较高。有没有一个期待或者是之后会继续增长到什么样的水平?

黄奉潮:管理面积的第三方占比会越来越大,其实这是一个趋势。我想以后由于第三方拓展成绩非常好,相信今年有一个超预期,比我们所定的内部指标要高。

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